↑ 看房子的時候會看到agent用一個小搖控器對準這個盒子感應一下後,就可以拿放在裡面的鑰匙,賣家會知道那一個agent來過的時間,算是滿有智慧的設計

在美國(Stamford CT,不確定是否一體適用其他地方)買房子,感覺比在台灣買房子複雜許多
一方面也是語言上的問題 (超多專有名詞不認識),一方面是市場機制頗健全,面面俱到的結果就是要做很多功課
總而言之,言而總之,就是「找一個好的Buyer Agent很重要」

【第一階段:收集資訊】
比較popular的不動產資訊網站 Zillow 或是 Trulia都是很好的開始,從這些平台可以知道區域價格
美國的不動產市場價格非常透明,地址、照片、最新成交價都可以找得到
首要了解房屋種類 - Condo / Townhouse / Co-op / House 的區別
有空到處去走走,對區域方向有點感覺,區域好壞可以相差非常多
甚至同一個區域不同棟大樓,價格也會有很大的落差
做完功課後針對自己的能力與需求,訂出一個預算範圍,這是在買家代理人第一個會問的問題,也攸關將來資訊的來源
能夠愈明確描述自己的需求愈好,可以節省不少時間

另外因為金融危機,這兩三年因為付不起房貸而生的各式便宜賣的房子很多(Short sale / Foclousure / Bank owned)
我在買房子的時候因為時間緊迫,所以完全不考慮,這方面也就沒花時間去研究了
當然買便宜房子就是要付出一些時間成本,聽agent說通常要搞個半年才會結案

在美國特別要注意的是種族群聚的問題,說沒有種族歧視是假的
黑人區肯定是要避開,第二要避開的是印度人區,第三是要避開西班牙/南美區
總的來說黑人區是治安比較差,印度人是衛生問題,西班牙/南美區是音量問題
網路上都找得到資訊,例如有犯罪通報的網站會更新不同的犯罪情節及地址
除此之外也有不同城市的人口資訊,、薪水分布等等都,都是可以參考的資訊
我覺得「廣告時間」很具有參考性
通常房子廣告超過一個月,都是有些問題,要不是價格很硬就是有其他問題
我個人認為廣告超過三個月的都要小心,雖然市場不佳,但好的物件都是在放上廣告後幾天內就會被訂下來

【第二階段:找買家代理人/看房子】
最好是有人介紹買家代理人,若沒人介紹的話自己上網碰運氣隨機找
若感覺不夠合可以隨時換,完全零成本(一般賣家要付3-5%仲介費,由賣家代理和買家代理人協商分配佣金,買家是不用付服務費的)
最好找住在當地很久的人,服務態度非常重要
一個有熱誠的agent是會隨叫隨到的,當然也不能當個澳客沒事就要人家隨傳隨到,要有出手的誠意是必需的
選中agent要出價時,就需要和agent簽Buyer agent agreement,有的會有限制某段時間獨家代理
在簽之前最好先確定是否對該agent滿意

房子有的是淨空,有的是出租中或是賣家仍住在裡面的
之前有看過一個房子是被有錢的律師租來放文件的,門一開我們就倒退兩步
整個房子的文件像是圖書館被炸彈轟炸過一樣,連找條路走進去都很難
有人佔用的房子我覺得還是麻煩,很多細節沒辦法看到,總不能翻人家的東西來看
我個人覺得還是看空屋比較好,也不會有租客佔用的問題

我買的是Condo,所以我在買房子的時候最重視的兩個資訊是property tax及common fee
這兩個費用和房屋價格具有相關性,若是類似屋齡的大樓
大約的法則是費用愈高房價就愈低(沒有一定,但有影響)
大樓的管理公司也要去查一下管理能力如何

【第三階段:Offer / Conter-Offer】
在第一次offer,為了證明不是隨口喊價,agent通常會要求一份非正式的銀行pre-approval
通常是和往來銀行要求一個很形式化的pre-approval letter,原則上一天就可以下來,也不用做信用調查 (這部分不確定是否每個人都適用,我們的情況是和一個銀行長期往來,銀行很了解我們的財務狀況)
拿到pre-approval letter後,agent有要求我們開一張支票的影本,用途不明,我也忘了問,大抵也是一種非空口亂喊價的一種證明之一,又或是因為我們是外國人,所以agent會比較小心一點

在給offer時,我投標三家就有兩家出現多人搶標的情況
依我事後得知,一個是真的物件很好,來搶標的人亂喊價(在那時市場地迷的狀況,投標金額比定價還高)
另一個則是物件差,研判應該是賣家故意想把價格拉高的遊戲
情況都是我們在給offer時,賣家回價離我們願意出的價還有很大的差距
來回個兩三次後,賣家就會說目前有2-3組人在投標,請給最後一個我們願意付的最高價,所有人馬在同一天開標
就是故意營造有人來搶的氣氛,果不其然物件好的那一個case,亂喊的結果就是銀行拒絕貸款,最後賣家又回頭來找我們
另一個物件差的,半年了還是賣不出去(應該是賣家不急著賣,已經廣告超過一年了)
投標前一定要堅定自己立場,給自己一個最高能接受的價格,賣家玩這種遊戲虛虛實實很不可靠,不要被這種大家都在搶的氣氛給牽著鼻子走

【第四階段:實地檢查 / 申請貸款】
在雙方在價格上達成共識後,就要簽書面的同意書
這個同意書主要是在價格上做一個書面記錄,但簽了不代表一定要買
即使是簽了契約,也是可以在一個月至兩個月(可自行協商約定),若有什麼問題就自動解約(contigent)
CT州法規定房屋檢查(inspection)有問題隨時可抽身,Condo在這方面沒什麼太大問題
若買的是House就很重要了,請人來看一次大約美金300元
另外在申請大樓管理合約(by-law)也可以有n天的閱讀考慮期
一般申請by law要個好幾天,是向大樓的管理公司申請,也要個100美金左右
裡面的資訊一定要好好研讀,有的大樓規定不能養寵物,或是有些奇奇怪怪的規定
by law也含財務報表及大樓維護的project計畫
從此可看出大樓管理費用是否合理,有沒有亂花錢,若盈餘不多就表示將來費用會再漲…等等資訊都是要細心研讀及考慮的
若目前房子有人佔用,還要向賣家敲定時間(occupation negotiation)
以上所有的細節,都是要靠律師來幫忙,一般律師費約1000美金
就是幫忙做不動產所有權調查(title search)、看by law是否有不合理之處,以及買賣契約的內容
同時律師會建議投保(title insurance),以免到時所有權有糾紛時才有保障

在找律師的同時,也要向往來銀行申請正式的pre-approval letter(與之前所提的不同)
正式的letter需時數天,銀行向我們先收了500美金做為所有雜費及服務費,並做信用調查
除了要向信用公司調報告外,另外還給了一堆的文件來填
需要提供的資料非常多,過去十年的收入、租屋資訊、地址電話、房東及工作公司的contact都要
還需要各式各樣的證明,還包括問卷給我們之前租房的房東
在來往約一個月(聽說我們一個月是超級快的,其他同時間買房的人都要三到六個月的時間才結案)如期拿到貸款

【最後階段:交屋】
交屋沒什麼太大問題,我們的Condo搬出搬入是要預約並交錢的
一般銀行會要求一開始要付一筆錢存在Escrow account
並且預付property tax
以我們的狀況加總買房的費用,除了頭期款(down payment)外,大約要花個五千元
所以存好頭期款後,還必須多準備一點錢要花在許多的雜項費用

ps. 我們的大樓是規定要給管理公司一付備份的鑰匙
所以我們也就懶得換鎖了~ 反正不管怎麼換,別人都有我們的鑰,就沒差了…

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  • 我在加州賣房子
  • pre-approval 或 pre-qualified 的目的一般都是賣方要求的主要是確定買方是否有購買能力,支票的影本的作用與一般租賃時的押金相同. 用影本,只是為了省初期交易的麻煩,如果同意前,買方不買了還要從新開票. 因為美國房地產有規定, 交易中收到的錢都必須要立即存入經紀公司的 Trust Account. 如果收到的是影本, 做廢後, ,只要做個紀錄就可以. 我們這裡有還會要求支票上的title 寫上 'xxxx OR buyer's name'. 您之後的正式的pre-approval letter我想應該是Real Estate Settlement Disclosure, 其中包括 Good Faith Estimate 的部分
  • 謝謝你的解惑, 買房子真的是學問很多!

    希小姐 於 2011/11/14 06:14 回覆

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